Почему маткапитал, используемый для приобретения недвижимости, – это бомба замедленного действия?

© uslugi-mfc.ru

В рамках программы «Территория недвижимости» зрители задают вопросы, которые порой требуют довольно объемных экспертных комментариев. Публикуем некоторые из них. Комментирует исполнительный директор портала «Тайга.сити» Дмитрий Холявченко (эфир от 9 сентября 2021 года).

– Материнский капитал – это субсидия, которая выдается по сертификату. Органом, который контролирует выдачу средств и расчеты по сделке, если на его средства приобретается недвижимость, является Пенсионный фонд РФ. Чаще всего маткапитал используется для приобретения недвижимости. Здесь есть три схемы: строительство жилья, приобретение недвижимости напрямую за средства маткапитала и использование маткапитала в рамках ипотеки. Последний случай наиболее распространенный. В этом случае банк выдает кредит конкретным людям, чаще всего мужу с женой, они приобретают недвижимость, которая по условиям ипотечной сделки оказывается в залоге у банка. Недвижимость оказывается в общей совместной собственности супругов или в собственности одного из супругов при наличии брачного договора.

Маткапитал используется либо в качестве первоначального взноса или для досрочного гашения части ипотечного кредита. Собственники приходят в Пенсионный фонд, пишут заявление, часть кредита гасится, но остается значительная сумма, которая затем погашается годами. При этом, сколько бы лет ни гасился ипотечный кредит, существует обязательство о выделении доли в квартире детям. Но пока объект находится в залоге, ни один нормальный банк не позволит этого сделать. В данной ситуации залоговое право имеет приоритет. И это верно, потому что закон об ипотеке позволяет существовать огромному рынку ипотечного кредитования на вполне цивилизованных и безопасных основаниях.

После того как человек выплатил кредит, снял обременение с квартиры, он обязан выделить детям доли. Но никто это контролировать не будет, тем более что прошло много лет. Не один раз в своей практике я сталкивался с людьми, которые говорят, что продадут квартиру, не выделяя доли. И это необходимо трактовать только как попытку совершить уголовное преступление. Это путь к мошенничеству. В большинстве случаев эти люди давали нотариально заверенное обязательство выделить детям доли и даже прописывали их размер. В законе о маткапитале нет ничего о механизмах контроля, и Пенсионный фонд, действуя строго в рамках закона, контрольные функции не осуществляет. Никто этот момент не контролирует, кроме квалифицированных риелторов, юристов, агентств недвижимости или иных специалистов, сопровождающих сделку.

Если люди совершили сделку без привлечения таких специалистов, то она будет легко зарегистрирована государственным регистратором, потому что в обязанности Росреестра не входит отслеживание исполнения закона о маткапитале. При этом срок исковой давности в России по таким делам восстанавливается очень легко и мы можем представить себе такую картину. Квартира была продана, потом еще раз продана и еще, и, скажем, лет через двадцать приходит молодой человек и говорит, что буквально вчера узнал о нарушении своих прав и о том, что родители его обманули, не выделив долю в квартире. И на основании той практики, что существует в российских судах, можно с большой вероятностью сказать, что все сделки, совершенные с этим объектом недвижимости, откатываются и в течение нескольких лет все занимаются сложнейшими переговорами в попытке урегулировать эту ситуацию.

При сделке необходимо проверять и по крайней мере фиксировать вероятный злой умысел в договоре купли-продажи. Я имею в виду заявление о том, что при приобретении квартиры или при гашении ипотеки не использовался материнский капитал. Это лишь один из моментов, которые точно необходимо фиксировать в договоре. И на данный момент это самая масштабная проблема при совершении сделок по приобретению недвижимости.

Читайте также  «Материнский капитал как фактор развития рынка недвижимости в Новосибирске».

Похожие статьи

К вводу в эксплуатацию готовится крупнейший долгострой в Кировском районе Новосибирска

3 ноября 2021

К вводу в эксплуатацию готовится крупнейший долгострой в Кировском районе...

Мэрия Новосибирска посчитала квадратные метры

2 августа 2021

Мэрия Новосибирска посчитала квадратные метры

Новосибирская область остается в списке субъектов-лидеров по количеству сделок в России

16 августа 2021

Новосибирская область остается в списке субъектов-лидеров по количеству с...